Недвижимость

Бизнес-опыт: как зарабатывать на субаренде 3 миллиона ₽ в месяц

Чтобы начать субарендный бизнес, понадобятся 1 миллион ₽ и умение вести переговоры. Вот что нужно об этом знать.

Анна Левочкина

Инвестор Николай Мрочковский опубликовал на своём YouTube-канале серию интервью с предпринимателем Андреем Карелиным, который занимается субарендой коммерческих помещений в Москве с 2008 года.

Сейчас Карелин сдаёт в субаренду 30 объектов 150 клиентам и зарабатывает на этом более 3 миллионов ₽ в месяц. Он дал подробную инструкцию, как начать бизнес, выбирать недвижимость для субаренды и договариваться с собственниками помещений. Мы выбрали самое важное из разговора.

Что такое субаренда

Люди, которые занимаются субарендой, снимают помещение у собственника недвижимости и с наценкой сдают его другим. Они помогают собственнику получать регулярную плату за свой объект без головной боли: ищут арендаторов, делают ремонт, решают проблемы.

Сколько денег нужно, чтобы заниматься субарендой

Стоимость аренды помещения зависит от его размера, локации и наличия ремонта. «Золотая середина — арендовать 120–180 квадратных метров», — говорит Андрей Карелин. В спальном районе Москвы стоимость подобных объектов может составлять около 2 тысяч ₽ за квадратный метр.

Часто требуется ремонт: перестелить полы, сделать перегородки, добавить свет. Траты зависят от масштаба, в среднем — от 300 тысяч ₽ до 1 миллиона ₽.

Совет

Андрей Карелин рекомендует входить в субарендный бизнес с суммой не меньше 1 миллиона ₽. Помимо арендной платы за первый месяц, депозита и трат на ремонт, следует отложить деньги на непредвиденные расходы

Сдавать помещение в субаренду можно едва ли не в два раза дороже, чем отдаёт собственник. Наценка достигается за счёт ремонта и разделения большого помещения на несколько маленьких — они пользуются более высоким спросом. Но если повезёт найти крупный сетевой магазин или ресторан, который готов сделать ремонт за свой счёт, то трат на переделки получится избежать.

Как выбрать недвижимость

Где искать помещения

В поиске объектов лучше всего помогают сервисы «Авито.Недвижимость», «Циан» и «Яндекс.Недвижимость». В сортировке вбиваете нужные данные: площадь помещения, район, стоимость — желательно не дороже 3 тысяч ₽ за квадратный метр.

Объекты следует искать в новых спальных районах, где только начинают заселяться жители и создаваться инфраструктура. Там высокий спрос и мало конкуренции. В давно заселённых районах почти нет свободных хороших объектов, они давно разобраны субарендаторами, агентами либо их уже сдают сами собственники.

Виды объектов: первая и вторая линия

Первая линия — помещения на первых этажах или в отдельно стоящих зданиях с видом на улицу, где много пешеходов. Обычно такие объекты сдают под крупные торговые сети — и тогда ремонт они сделают сами, либо под несколько продуктовых лавок (молоко, колбаса, мясо, хлеб, кондитерские изделия, овощи и фрукты, орехи), которые могут принадлежать разным владельцам — тогда помещение нужно будет поделить на несколько отделов по 10–30 квадратных метров. Также на первой линии могут располагаться кафе и рестораны, непродовольственные магазины, салоны красоты.

Вторая линия — помещения во дворах, которые не видно с дороги. Обычно в них «заселяются» услуги: маникюрный салон, стоматологический кабинет, спортивный центр, иностранные языки, студии детского развития, компьютерный клуб, пункт выдачи заказов. Такие объекты стоит делить на несколько маленьких комнат по 5–30 квадратных метров — это может быть «кабинетная» планировка или помещения с отдельными входами.

«Объекты на первой линии, которые можно сдать под торговые помещения, — это „щуки“. Большая рыба, которая приносит хорошую прибыль. Но чтобы поймать „щуку“, нужно умение и терпение, придётся долго сидеть с удочкой. Объекты второй линии — „караси“. Поймать их гораздо проще, но возни с ними больше. Раньше я ловил всё подряд, но в последнее время охочусь только на „щук“: когда достигаешь определённого уровня дохода, размениваться на „карасей“ уже некомфортно», — рассказывает Андрей Карелин.

Субаренда во время локдауна

Пандемия стала кризисом для субарендного бизнеса. Тяжелее всего пришлось объектам на второй линии: бизнесы, которые оказывали услуги, были вынуждены закрыться на время из-за приказов властей. Андрей Карелин попросил 50% скидки у собственников и «зеркально» передал её арендаторам. «Это почти всем помогло выстоять», — говорит он.

При этом магазины продуктов в пандемию почти не пострадали. Инвестиции в гастрономы на первой линии — самые успешные, такие магазины выживают всегда, делится опытом Карелин.

Размер помещений

Обычно собственники сдают недвижимость в несколько сотен квадратных метров. Такие большие помещения могут взять в аренду крупные магазины или рестораны, но для этого объект должен находиться на первой линии. Выгоднее разделить помещение на несколько маленьких и сдавать его по частям. Вот как меняется спрос в зависимости от размера, по наблюдениям Андрея Карелина:

  • 5–30 квадратных метров — очень горячий;
  • 30–50 квадратных метров — тёплый;
  • 50–100 квадратных метров — прохладнее;
  • 100–300 квадратных метров — зависит от локации.

Стены легко сделать из гипсокартона. Переделку нужно согласовать с собственником, но, по опыту Карелина, они не бывают против. В договоре следует прописать, что все улучшения помещения — а ремонт относится именно к ним — остаются владельцу. Тогда после завершения аренды субарендатору точно не придётся сносить стены и возвращать объекту прежний вид.

Совет

Чтобы сделать отдельный вход в помещение, можно опустить нижнюю часть у окна — так получится дверь. Это несложно, быстро узаконивается и стоит недорого, говорит Андрей Карелин.

Совсем большие объекты, в несколько тысяч квадратных метров, несут больше рисков из-за дорогой аренды. Карелин следит за тем, чтобы стоимость каждого помещения от собственника не превышала 500 тысяч ₽ в месяц. «Это комфортное вложение, и если вдруг что-то развалится — ты не вкладывал больших денег и не потеряешь их», — объясняет он.

Как изучить спрос

На площадке с объявлениями нужно выбрать около 30 потенциально подходящих объектов и прозвонить их, чтобы определить плюсы и минусы. Андрей Карелин советует задать следующие вопросы:

  • Сколько времени уже сдаётся?
  • Кто раньше снимал это помещение? Почему съехал?
  • История объекта: какие арендаторы были с момента постройки недвижимости. «Если там ещё в советское время работал магазин — отлично, значит, трафик уже наработан», — объясняет Карелин.

Сомнительные, малопроходные объекты следует отсеять. Остальные, достойные внимания — посмотреть лично. В день можно успеть на просмотр шести-восьми объектов. Надо оценить трафик, состояние помещения, наличие ремонта, удобство планировки.

Из этих объектов можно оставить, например, три. На них надо сделать презентацию: фотографии фасада, план помещения, описание инфраструктуры рядом. Затем — дать несколько объявлений в тех же сервисах («Авито», «Циан», «Яндекс.Недвижимость»), разбив каждое из помещений на разные площади: 200, 100, 50, 30 и 10 квадратных метров. Так получится изучить спрос и выяснить, на какую площадь будет больше потенциальных арендаторов.

Объявления следует подержать неделю-две. Если 40–50% людей от общего числа звонивших будут готовы заключать договор аренды, то спрос хороший — помещение можно брать.

Чтобы открыть свой бизнес, потребуется РКОИ

Изучить предложения разных банков удобно на Сравни.ру

Посмотреть тарифы

Как искать арендаторов

«Заселять» помещение нужно на стадии ремонта, а лучше — ещё до заключения договора с собственником. Чем раньше вы найдёте потенциальных арендаторов, тем больше шансов, что всё получится сделать в срок и не потерять свои деньги. Пассивный способ поиска описан выше: дать объявления на площадки и ждать звонков.

Для активного поиска потребуется клиентская база. Её можно наработать самостоятельно: сохраняйте в отдельный документ контакты каждого, кто будет интересоваться арендой. Базы сетевиков и владельцев малого бизнеса также есть у риелторов, которые занимаются коммерческой недвижимостью. У них можно приобрести такую базу за пару десятков тысяч рублей. Когда потребуется сдать помещение, нужно прозвонить потенциальных арендаторов и предложить им место.

Показывать объекты можно даже без личного присутствия. Если это кабинет в общем помещении, он может быть открыт. «Там нечего брать, он пустой. Я указываю адрес, потенциальные арендаторы приходят, смотрят и обсуждают все вопросы со мной по телефону», — рассказывает Андрей Карелин. Ключ от закрытых объектов можно кому-нибудь оставить: в соседнем помещении, консьержке в подъезде — и договориться за небольшую плату, чтобы они выдавали ключ по запросу.

Совет

Даже если вы уже сдали помещение, какое-то время не снимайте рекламу. Так вы сможете наработать базу будущих арендаторов, которых интересует эта локация. И держать их как запасные варианты, отвечая: «Сегодня свободного места нет, но как только что-то освободится, я вам сразу позвоню». Особенно спасительным такой способ оказывается в кризисы, утверждает Андрей Карелин.

Как договариваться с собственником

Серьёзные разговоры с владельцем недвижимости стоит начинать уже после того, как вы изучили спрос и собрали потенциальных арендаторов, готовых заключать договор. Важно научиться искусству ведения переговоров и использовать психологические приёмы, чтобы отстоять позиции и выбить интересные условия, уверен Андрей Карелин. Стоит быть уверенным в своём решении и убедить собственника, что вы всерьёз и надолго избавите его от любых забот.

Главное, по словам Карелина, договориться о следующих моментах.

1. Цена.

Здесь поможет знание истории объекта: если он «висит» уже несколько месяцев, есть шанс снизить стоимость аренды.

2. Договор.

Важно заключить официальный договор и зарегистрировать его в Росреестре. Это юридическая защищённость и гарантия, что собственник через полгода не решит передумать и сказать: «Спасибо, дальше я сам буду сдавать», объясняет Карелин. Надёжнее заключать договор на долгий срок: пять-десять лет. Такие документы больше всего любят сетевики — они не против работать с субарендатором, если у него есть долгосрочный зарегистрированный договор с владельцем помещения.

3. Индексация.

В договоре часто прописывают ежегодную индексацию — повышение стоимости аренды. Идеально, если получится договориться о самой низкой индексации, а то и вовсе избежать её. По опыту Карелина, многие собственники закрывают глаза на индексацию и много лет не повышают стоимость аренды.

4. Каникулы.

Это срок, который даётся на ремонт помещения. На это время субарендатор освобождается от арендной платы. Оптимальные каникулы составляют месяц. Но если спрос на помещение очень высокий, собственник может установить срок и в две недели — здесь важно договориться.

Почему собственники не сдают помещения сами?

Андрей Карелин делит собственников на две категории. Первые, по его мнению, покупают коммерческие объекты, чтобы обеспечить себе счастливое будущее. Они часто сами дают рекламу, ищут арендаторов и редко сотрудничают с посредниками.

Собственники из второй категории — более состоятельные. Они покупают помещения, чтобы сохранить деньги, а сами владеют крупными заводами или живут за границей. Их задача — отдать объект в надёжные руки и регулярно получать прибыль, не заботясь о поиске арендаторов, ремонте и решении проблем. Именно такие владельцы чаще всего сотрудничают с субарендаторами.

Риски субарендного бизнеса

1. Потеря времени.

Бывает, что даже помещение, на которое претендовали сразу несколько арендаторов, не удаётся сдать в срок: сделки по разным причинам срываются. Тогда возникают непредвиденные расходы — приходится из своего кармана платить арендную плату. На этот случай надёжнее иметь подушку безопасности.

Подушку безопасности удобно держать на вкладе

Выбрать выгодный депозит на Сравни.ру

Посмотреть варианты

2. Потеря арендаторов.

«Уложились в каникулы, посадили бизнес, он начал торговать. Раскачивается, не может заработать прибыль, второй месяц — такая же история. Арендатор хочет съезжать», — рассказывает Андрей Карелин. В таком случае важно быстро найти новых арендаторов: срочно дать объявление и прозвонить свою базу потенциальных клиентов. Если арендатор предупредил за месяц и вы успели «заселить» объект за этот срок — хорошо. Если нет — опять же придётся использовать подушку безопасности.

3. Повышение арендной платы.

В договоре часто прописывают ежегодную индексацию. Некоторые владельцы недвижимости каждый год повышают стоимость аренды — например, на 10%. Зеркально менять условия для бизнеса не всегда получается: в конце концов арендатора можно «задушить» повышением платы, и он съедет. Придётся уменьшать маржинальность — и в конце концов субаренда становится нерентабельной.

Лучше всего заранее договориться с собственником о том, чтобы прописать в договоре совсем небольшую индексацию. И если он действительно каждый год будет пытаться пересматривать стоимость, вести переговоры — убеждать, что на дворе кризис, владельцы малого бизнеса не могут платить больше, делится опытом Карелин.

Как сдавать помещение в субаренду: короткая инструкция

1. Поиск объектов.

«Авито.Недвижимость», «Циан», «Яндекс.Недвижимость».

  • Новый район.
  • Не дороже 3 тысяч ₽ за квадратный метр.
  • Первая линия — высокий спрос, большая доходность. Подходит под продукты, кафе и рестораны, магазины. Можно не делать ремонт, если придёт сетевик, либо разделить на прилавки.
  • Вторая линия — объекты встречаются чаще. Подходит под услуги. Можно разделить на кабинеты или несколько маленьких помещений с отдельными входами. Чем меньше площадь, тем больше спрос.

2. Изучение объектов.

  • Изучить историю: кто снимал, почему съехал.
  • Узнать трафик, особенности помещения.

3. Осмотр объектов.

  • Оценить реальную проходимость, особенности планировки.
  • Понять, нужен ли ремонт и сколько он будет стоить.

4. Изучить спрос.

  • Выставить объявления, нарезав объект на помещения с разной площадью.
  • Подождать одну-две недели.
  • Если 40–50% звонивших согласны брать, спрос высокий.

5. Найти арендаторов.

  • Активный и пассивный поиск: объявления, база клиентов.

6. Договориться с собственником.

  • Выбить выгодные условия по цене, каникулам, индексации.
  • Заключить договор на пять-десять лет, зарегистрировать в Росреестре.

Источник: интервью с Андреем Карелиным на YouTube-канале «Nikolay Mrochkovskiy».

По материалам

Комментарии закрыты!
Кнопка «Наверх»