При продаже квартиры или дома нужно заплатить налог на доход физических лиц. Помогаем рассчитать НДФЛ и рассказываем, когда можно заплатить меньше.
Елена Барменкова
Калькулятор расчёта налога с продажи квартиры
Посчитать
Как рассчитывается налог с продажи квартиры
При расчёте НДФЛ с продажи квартиры учитываются:
- цена квартиры в договоре купли-продажи;
- кадастровая стоимость квартиры, если она была куплена после 1 января 2016 года;
- стандартный имущественный вычет при продаже квартиры или сумма расходов при покупке продаваемой квартиры.
Формула расчёта налога в 13% при продаже квартиры выглядит так:
13% * (доход от продажи квартиры — налоговый вычет 1 миллион ₽ ИЛИ расходы при покупке квартиры) = сумма налога к уплате
По формуле, из дохода при продаже квартиры можно вычесть либо стандартный налоговый вычет в размере 1 миллиона ₽, либо расходы продавца при покупке этой квартиры.
Если документов, подтверждающих расходы при покупке квартиры, нет, то любой продавец вне зависимости от срока владения квартирой может использовать вычет.
Так, при продаже квартиры за 4 миллиона ₽ и применении налогового вычета в 1 миллион ₽ размер налогооблагаемого дохода составит 3 миллиона ₽, а сумма налога — 390 000 ₽.
13% * (4 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) = 390 000 ₽
А если квартиру продали за 1 миллион ₽, уплачивать налоги и вовсе не придётся:
13% * (1 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) = 0 ₽
Схитрить и прописать в договоре купли-продажи слишком низкую стоимость квартиры, чтобы не платить налог, не получится. Для квартир, купленных после 1 января 2016 года, которые сейчас продаются, налоговая проверяет кадастровую стоимость. Если в договоре купли-продажи цена на 70% ниже кадастровой стоимости квартиры, то придётся платить налог исходя из кадастровой стоимости квартиры. Но не от полной стоимости, а от 70% от кадастровой оценки.
Что такое кадастровая стоимость квартиры?
Кадастровая стоимость — это цена, которую устанавливает государство по формальным признакам жилья: площадь, год постройки дома, район. Индивидуальные особенности, такие как ремонт, перепланировка или вид из окна, не учитываются. Поэтому кадастровая стоимость не всегда совпадает с реальной стоимостью продажи. Кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продаётся квартира.
Мила Мельникова,
консультант по налоговым вычетам
Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры, выгоден, как правило, если «чистый» доход превышает предельно допустимый лимит вычета, то есть 1 миллион ₽. Например, квартиру купили за 3,5 миллиона ₽, а продали за 5 миллионов ₽.
Для уменьшения налогооблагаемой базы в налоговую нужно предоставить документы, подтверждающие стоимость покупки, — договор купли-продажи, платёжные документы: расписку, кассовый чек. Если они не сохранились, применить вычет по расходам не получится. Но всегда можно использовать стандартный вычет в 1 миллион ₽.
В целом стандартный фиксированный вычет выгодно применять, если сумма продажи квартиры менее миллиона. Это может быть актуально для регионов, где стоимость недвижимости ниже.
Обязанность применить вычеты и предоставить декларацию предоставляется налогоплательщику. То есть налоговая сама эти вычеты применять не будет. Если не подать декларацию с учётом вычета, то налоговая будет требовать уплаты НДФЛ в полном объёме.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Отправить декларацию о доходах нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. Принести документ можно в налоговую службу по месту регистрации или подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Заплатить налог нужно до 15 июля.
«В 2022 году отчитаться о доходах, полученных при продаже недвижимого имущества в 2021 году, можно до 4 мая, поскольку установленный законодательством срок 30 апреля выпадает на выходной день», — обращает внимание Мила Мельникова.
Чем грозит неуплата налога с продажи квартиры
Если не подать декларацию о доходах с продажи квартиры, то начислится штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% от общей суммы. Вместе со штрафом придётся заплатить и налог.
А если не оплатить сам налог до 15 июля, то придётся заплатить ещё один штраф в размере 20% от суммы налога.
Подавать декларацию о доходах в ФНС нужно, даже если доходов от продажи квартиры нет и вычеты полностью их покрыли. Иначе придётся заплатить штраф минимум 1000 ₽.
Декларировать доходы не нужно, только если прошёл срок владения недвижимостью — три или пять лет.
Поиск ипотеки для новой квартиры легче начать со Сравни
На Сравни.ру есть все предложения банков, включая льготные
Найти ипотеку
Когда налог с продажи квартиры можно не платить
Налог с продажи квартиры можно не платить в любом из трёх случаев:
- Истёк минимальный срок владения квартирой — три года или пять лет.
- Квартиру продаёт семья с двумя и более детьми.
- Квартиру продали не дороже, чем купили, и эта сумма не меньше 70% её кадастровой стоимости.
Рассмотрим каждый пункт по отдельности.
Налог не платят, если истёк минимальный срок владения квартирой
Налог с продажи квартиры можно не платить всем, кто владеет ею больше пяти лет. Но в некоторых случаях этот срок сокращается до трёх лет, а именно:
- если на момент продажи это единственное жильё продавца;
- если жильё получено в дар или наследство от близких родственников, приватизировано или передано по договору пожизненного содержания с иждивением;
- если жильё продано в течение 90 дней после покупки нового дома или квартиры.
Налог не платят семьи с двумя и более детьми
Семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ, если продали квартиру после 1 января 2021 года. Есть несколько условий, выполнить нужно все:
- в семье не менее двух детей младше 18 лет или младше 24 лет, если ребёнок учится очно;
- до 30 апреля следующего года после продажи жилья налогоплательщик или члены его семьи приобрели в собственность другое жильё;
- новая квартира или дом больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, чем проданное имущество;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов ₽;
- на момент продажи собственник и члены его семьи не владеют в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем площадь купленной квартиры.
Подробнее о том, когда семьи с детьми могут не платить НДФЛ при продаже квартиры, можно почитать в статье «Разбор: как по новому закону семье с детьми не платить налог с продажи квартиры».
Налог не платят, если квартиру продали за ту же сумму, что и купили, и эта сумма больше 70% её кадастровой стоимости
Этот метод работает, если есть документы, подтверждающие расходы при покупке квартиры. По формуле, нужно вычесть из дохода при продаже квартиры расходы при её покупке. Если эти две суммы равны, то получится ноль.
Например, квартиру купили в 2019 году за 4 миллиона ₽, а через год её продали тоже за 4 миллиона ₽. Кадастровая стоимость квартиры равна 4 миллиона ₽. Платить налог не нужно, благодаря вычету по расходам: 13 * (4 000 000 — 4 000 000) = 0 ₽. Но подать декларацию в налоговую нужно обязательно, чтобы подтвердить отсутствие дохода.
Как продать квартиру подороже — 6 хитростей
