Трейд-ин на рынке недвижимости не похож на тот, что предлагают автодилеры или магазины электроники. Рассказываем, как проходят такие сделки и когда выгодны.
Елена Барменкова
Что вы узнаете из статьи
- В случае с квартирами некоторые девелоперы выкупают старую квартиру и продают клиенту новую. Однако чаще застройщики помогают продать прежнее жильё, а не покупают его.
- Квартиру в новостройке застройщик бронирует на 2–3 месяца, чтобы клиент смог продать старое жильё и по фиксированной цене купить новое.
- Квартиру в новостройке застройщик бронирует на 2–3 месяца, чтобы клиент смог продать старое жильё и по фиксированной цене купить новое.
Как работает трейд-ин в недвижимости
В понимании большинства людей трейд-ин — это обмен: продавец забирает старое и даёт новое со скидкой. Именно так и происходит на автомобильном рынке: автосалон выкупает старую машину с пробегом, которую позже продаст сам, а покупатель, доплатив, получает новую.
Но в случае с квартирами застройщик, как правило, ничего не выкупает. Чаще он только помогает продать старую квартиру, чтобы потом на эти деньги клиент купил новую. Именно такие сделки на рынке недвижимости относятся к трейд-ин.
«Застройщик не берёт квартиру под реализацию, а просто передаёт её агентам-партнёрам. Агент продаёт квартиру чуть дешевле рынка, на 5–15%. А у покупателя есть возможность зафиксировать на время продажи стоимость понравившейся новой квартиры», — объясняет агент из Санкт-Петербурга Татьяна Иванова.
«Главное преимущество схемы трейд-ин — реализацию старой квартиры берёт на себя девелопер или привлекаемое им риелторское агентство. Это позволяет продать недвижимость быстрее, а также сэкономить время и силы», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Получается, что технически трейд-ин — это две параллельные сделки: продажа старой квартиры и покупка новой.
Как купить квартиру по трейд-ин
Шаг 1. Выбор новой квартиры
На этом этапе нужно найти застройщика, который работает по схеме трейд-ин и выбрать квартиру в новостройках этой компании. В Москве, например, такая схема есть у застройщиков ПИК, «А101», «Инград», «Самолёт», ЛСР, ФСК.
Шаг 2. Оценка старой квартиры
Перед тем как выкупить квартиру, застройщик или привлекаемое им агентство проводит оценку недвижимости. Итоговая стоимость согласуется с клиентом. Размер скидки на новую квартиру зависит от прайса на аналогичные лоты в локации, а также состояния дома и квартиры. Разумеется, по трейд-ин не получится реализовать вариант с проблемными документами либо с иными критичными недостатками.
Шаг 3. Бронирование
Застройщик бронирует для клиента новую квартиру в своём проекте и фиксирует её цену на срок реализации старой недвижимости. Бронь, как правило, платная. А её срок прописывается в договоре. Например, у «А101» забронировать квартиру и зафиксировать её цену можно на срок до 90 дней, у «Самолёта» — до 60.
Шаг 4. Продажа
В зависимости от условий конкретного договора срок продажи может составлять от семи дней до трёх месяцев, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. В этот период в большинстве случаев на квартиру находится покупатель. Если квартира не продана в установленный договором срок, клиенту возвращается стоимость бронирования.
Шаг 5. Покупка новой квартиры
Деньгами от продажи старой квартиры оплачивается покупка новой. Если вырученных денег не хватает, покупатель доплачивает нужную сумму.
Личный опыт: я купила квартиру в Краснодаре через интернет
Что застройщик не «выкупит»
Стоп-лист недвижимости у каждой девелоперской компании свой.
Например, ПИК отказывается брать для продажи апартаменты и загородную недвижимость, ФСК — земельные участки, дома и таунхаусы, нежилые помещения, комнаты и доли в квартирах. Квартиры, купленные с использованием материнского капитала, тоже не в почёте: для сделки потребуется согласие органа опеки, а поскольку взамен покупается квартира в новостройке, орган опеки может отказать. У «Самолёта» в стоп-списке: доли в квартирах и домах, загородная недвижимость и квартиры в сданных новостройках с неоформленным правом собственности.
Застройщикам также неинтересны квартиры:
дороже 25 миллионов ₽;
расположенные дальше 15–30 км от МКАД (у каждого застройщика своё требование к удалённости и свой список доступных городов);
дома ниже пяти этажей;
слишком большие квартиры (больше трёх комнат или площадью больше 120 м²);
квартиры в очень старых домах (у ФСК, например, требование к дому — не старше 1920 года постройки).
То есть застройщики не готовы «связываться» с так называемыми неликвидными объектами, продать которые будет сложно.
Трейд-ин за день. Предложения от застройщиков
Некоторые застройщики готовы не только перепродавать вторичные квартиры покупателей, но и сразу выкупать их. В этом случае подписать договор купли-продажи вторичного жилья и договор долевого участия можно даже в один день. При этом застройщики, как правило, не требуют съехать со старой квартиры в день её продажи, а дают несколько недель, а то и месяцев на переезд.
Например, такой трейд-ин предлагает «Брусника». Правда, сам застройщик называет эту программу «Обмен квартир». Она действует во всех городах присутствия компании: Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени, Сургуте, Кургане и Видном Московской области. Жить в проданной квартире застройщик разрешит бесплатно три месяца после подписания договора купли-продажи. Срок проживания может быть продлён, но уже на условиях аренды, то есть за деньги.
Такая же услуга есть и у «ПИК-Брокер»: компания готова сама выкупить вторичную квартиру. Причём выбрать новое жильё можно не только в проектах ПИК, но и в комплексах партнёров — «А101», «Инград», «Самолёт», Level Group, уточнили в офисе продаж.
Плюсы и минусы трейд-ин
Личный опыт: если бы продавала квартиру через застройщика, потеряла бы 900 000 ₽
Варвара
г. Пушкино
Мы продавали однокомнатную квартиру в ЖК «Ново-Молоково» в Московской области. Дом был сдан в 2012 году, мы въехали в квартиру со свежим ремонтом в 2013 году. В 2020 году вместо однушки решили по схеме трейд-ин купить четырёхкомнатную квартиру в Пушкино. Мы написали застройщику. Оценка квартиры происходила удалённо по фото: мы их выслали девелоперу. Он оценил жильё примерно в 3,5 миллиона ₽ и рекомендовал снизить цену еще на 200 тысяч ₽, иначе, по его словам, квартиру никто не купит. В договоре, который нам предложили, было сказано: застройщик вправе снижать стоимость квартиры, если не укладывается в сроки продажи, причём без согласования с нами.
Оценка и условия нас не устроили: на тот момент в нашем районе квартиры выставлялись на продажу в среднем за 4–4,5 миллиона ₽. Поэтому мы обратились к местному риелтору — квартиру он продал в четырёхдневный срок за 4,2 миллиона ₽.
Квартира, которую мы продали за 4,2 миллиона ₽ через риелтора. Застройщик говорил, что её купят за 3,3 миллиона ₽, не больше.
Квартира, которую мы продали за 4,2 миллиона ₽ через риелтора. Застройщик говорил, что её купят за 3,3 миллиона ₽, не больше.
С застройщиком мы всё же успели заключить предварительный договор трейд-ин, который позволил нам сохранить бронь на новую квартиру. В рамках договора мы заплатили застройщику 30 000 ₽ сразу — это стоимость брони — и ещё 260 000 ₽ обязаны были заплатить после сделки — за риелторские услуги застройщика. Застройщик сделал нам на обе суммы скидку на новую квартиру, так как от программы трейд-ин мы не отказались, просто покупателя нашли самостоятельно. Если бы отказались от покупки новой квартиры в его проекте, застройщик не вернул бы нам 290 000 ₽.
И так как у нас был этот договор, представитель застройщика тоже участвовал в сделке по продаже вторичной квартиры. Он дистанционно отслеживал весь процесс, присутствовал при оформлении договора, проверял документы, вносил правки. Сделка была сложной: мы задействовали военную ипотеку и покупку по доверенности, которую в процессе купли-продажи пришлось переоформлять. Сделка проходила в первый локдаун в 2020 году, из-за чего она растянулась на два месяца. С двойной помощью, и от нашего риелтора, и от представителя застройщика, мы чувствовали себя чуть спокойнее.
В целом для себя мы поняли, что схема трейд-ин от застройщика выгодна, если продаваемая квартира ближе к неликвидной или если продать нужно очень срочно.
Данные об условиях программ трейд-ин мы взяли с официальных сайтов строительных компаний. Условия актуальны на 25 декабря 2021 года и могут измениться.
Для доплаты за новую квартиру по трейд-ин можно взять ипотеку
Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке на Сравни.ру
Рассчитать платёж
